Crédit sans apport ou crédit 125% : financer l’achat et les frais de notaire
Concrétisez votre projet immobilier, même avec des fonds propres limités grâce à un crédit sans apport.
Dans le secteur bancaire l‘apport personnel demandé peut parfois constituer un frein à l’achat d’un bien immobilier. Pourtant, un manque d’épargne ne signifie pas nécessairement que votre projet est impossible.
Selon votre situation et les caractéristiques de votre projets, certaines solutions de financement peuvent permettre de financer une partie des frais liés à l’acquisition, voire de limiter fortement l’apport personnel nécessaire. En tant que courtier en crédit hypothécaire, j’analyse votre situation et recherche les solutions susceptibles de correspondre à votre profil. L’objectif est de déterminer ce qui est réellement envisageable, notamment en matière de financement des frais de notaire, plutôt que de partir d’une réponse toute faite. Parce qu’un apport limité ne devrait pas empêcher d’étudier sérieusement un projet immobilier.
Crédit sans apport ou aussi appelé crédit 125% : est-ce vraiment possible ?
Vous avez trouvé le bien qui vous plait, mais votre épargne ne suffit pas à couvrir l’ensemble des frais liés à l’achat ?
C’est une situation plus fréquente qu’on ne le pense. Mais un apport personnel limité ne signifie pas automatiquement qu’un projet immobilier doit être abandonné. Effectivement, dans un financement classique, l’acheteur doit généralement disposer de fonds propres pour couvrir une partie du prix du bien et certains frais liés à l’acquisition.
Dans le cas d’un crédit sans apport, oui c’est possible de financer une bonne partie voire l’intégralité des frais. Mais chaque dossier possède ses propres caractéristiques : revenus, stabilité professionnelle, valeur du bien, PEB, capacité de remboursement, épargne disponible, situation familiale ou encore qualité globale du projet. Ce qui signifie que ce n’est jamais garanti. D’ailleurs, c’est pour cette raison que deux personnes qui souhaitent acheter exactement la même maison peuvent donc avoir des réponses très différentes.
Et c’est précisément là que l’analyse d’un courtier ancien analyste bancaire prend tout son sens, surtout pour un produit aussi encadré que le crédit 125% & frais de notaire.
Que signifie réellement « crédit sans apport ou crédit 125% » ?
Le terme « crédit sans apport » ou « crédit 125% » peut sembler assez simple : emprunter davantage que le prix d’achat du bien. En réalité, le calcul mérite d’être regardé de plus près.
Prenons un exemple simple : vous achetez une habitation à 200.000€, et vous devez également financer certains frais liés à l’acquisition. Si votre financement devait couvrir 100% du prix du bien, les frais supplémentaires devraient normalement être apportés par vos fonds propres.
Dans un financement à quotité plus élevée, l’objectif est de rechercher une solution permettant de financer également une partie ou la totalité de ces frais (en ce compris l’assurance solde restant dû, quand c’est possible). Mais 125% n’est pas un bouton que l’on active sur une demande de crédit. La possibilité de dépasser le prix d’achat dépend notamment de l’organisme prêteur, de la valeur retenue pour le bien (et de sa qualité), de votre situation financière et la solidité globale du dossier.
Autrement dit : le pourcentage ne raconte jamais toute l’histoire.
Quels frais faut-il réellement financer en plus du prix d’achat ?
Lorsque l’on parle des « frais de notaire », on pense souvent à un seul montant. En réalité, l’achat immobilier comporte plusieurs catégories de frais. Il faut notamment distinguer les frais liés à l’acte d’achat de ceux liés à l’acte de crédit hypothécaire.
Les frais d’acquisition peuvent notamment comprendre les droits d’enregistrement et les honoraires et frais liés à l’acte de vente. Le crédit hypothécaire lui, génère aussi ses propres frais : expertise frais administratifs, droits liés à l’inscription hypothécaire et honoraires du notaire notamment. Cette distinction est importante car le montant à financer ne se limite donc pas au prix affiché dans l’annonce immobilière + « frais de notaire ».
C’est une des premières erreurs que je rencontre chez les candidats acquéreurs : ils regardent le prix de la maison, calculent les droits d’enregistrement, pensent que cela s’arrête là et qu’ils ont donc de quoi financer le projet. Ce qui peut donc parfois refroidir les candidats. Mais fort heureusement, si vous êtes ici, c’est parce que tout n’est pas perdu !
Peut-on acheter sans apport en Belgique ?
Nous en arrivons donc à la grande question ! Oui c’est possible d’acheter sans apport en Belgique. Mais pas n’importe comment.
Pour certains dossiers, des solutions peuvent exister avec, soit un apport limité, soit aucun apport du tout. Mais il serait trompeur de promettre qu’un crédit sans apport est accessible à tout le monde. Un organisme financier va notamment regarder votre capacité à supporter la mensualité (car oui elle sera plus importante si vous empruntez les frais), la stabilité et le niveau de vos revenus, vos charges existantes, la valeur du bien proposé en garantie et la cohérence générale de votre demande. Ce qui explique que deux personnes souhaitant acheter le même bien peuvent avoir des réponses très différentes lors d’un dossier de crédit sans apport.
Quels éléments peuvent vraiment faire la différence dans l’analyse d’un dossier crédit sans apport ou crédit 125% ?
Plusieurs éléments feront la différence dans un dossier de crédit hypothécaire à 125%. Mais il n’y a pas de surprise, majoritairement les axes principaux sont la stabilité professionnelle et la capacité d’emprunt (donc l’importance de vos revenus et l’absence de charges autant que faire se peut).
Lorsqu’une banque décide de prendre un aussi gros risque que celui de prêter davantage que la valeur du bien, elle veut s’assurer du fait que tous les moyens ont été mis en œuvre pour tenter de garantir le meilleur profil possible pour ce crédit sans apport. Elle ne regarde pas uniquement combien vous voulez emprunter. Elle regarde aussi ce qu’elle reçoit en garantie.
Certes, en Belgique cela fait des années que l’on ne fait plus vraiment de « crédit sur garantie » (c-à-d octroyer un crédit juste parce que les garanties sont plus élevées que ce que la banque prête) mais le regard demeure tout de même attentif à la nature de celle-ci. Forcément, elle tient compte de la valeur retenue pour le bien, mais aussi la qualité de celui-ci, de sa localisation et de son potentiel de revente. Tous ces éléments peuvent donc avoir leur importance dans l’analyse du dossier.
Cela explique notamment pourquoi deux biens affichant un prix similaire peuvent ne pas être perçus exactement de la même façon par un organisme prêteur dans le cadre d’un crédit sans apport. Pour vous, cela signifie une chose très simple : un projet immobilier doit être analysé comme un ensemble, et pas uniquement à partir du prix d’une annonce.
Comment savoir si préserver son épargne est plus intéressant que tout investir, et donc s’il faut privilégier un crédit sans apport ou un crédit 90% ou 100% ?
Un apport plus important peut réduire le montant emprunté, mais il peut aussi vous laisser sans réserve financière après l’achat. Une fois propriétaire les imprévus ne disparaissent pas : travaux, réparations, voiture, chaudière, etc.
L’enjeu est donc de trouver le bon équilibre entre apport personnel, mensualité et épargne restante. Et devinez quoi ? C’est exactement pour ça que je suis là ; vous aider à y voir plus clair afin de mettre toutes les chances de votre côté pour ce projet de vie !
Mon crédit sans apport est-il réalisable ?
Le plus efficace afin que vous soyez fixé sur la faisabilité de votre projet est d’analyser cela ensemble en rendez-vous. Pour cela vous pouvez me contacter soit par mail ou téléphone, soit via le formulaire de contact, ou de prendre un rendez-vous en visio sur le site.